来源：投资时报

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作为港交所近两年来少有的新上市房地产企业，嘉创地产上市日报收于1.6港元/股，跌幅达9.09%，当日振幅高达28.98%

《投资时报》研究员 殷玉佳

3月23日，嘉创房地产控股有限公司（下称嘉创地产，2421.HK）在港股上市，股价首日即破发。该公司股价当日开盘短暂上冲后即下滑，报收1.6港元/股，跌幅达9.09%，当日振幅高达28.98%。

《投资时报》研究员注意到，嘉创地产是一家精品住宅物业发展商，主要从事在大湾区内迅速发展的住宅市场（如东莞及惠州）开发及销售住宅物业。该公司是近几年来极少有在港股上市的房地产类公司，此前曾两次冲击IPO，皆未成功，此次是由介绍上市的方式成功登陆港交所。而嘉创地产也由母公司嘉利国际控股有限公司（1050.HK）将房地产业务分拆上市而来。

嘉创地产在近两年房地产行业整体低迷的环境中上市，体量小、毛利率高和高度聚焦大湾区是该公司主营业务的三大特征。在该公司目前持有的7个地产项目中，有6个是城市更新的项目。城市更新类项目会是迷你房企嘉创地产的突破之路吗？

轻量化的土地储备

从嘉创地产此次的上市方式来看，介绍方式有别于首次公开募股。介绍式上市中，企业股东仅能将本身的旧股申请挂牌买卖，而不会发行新股，短时间内不能为公司带来新的资金流。业内人士分析，在上市后不融资的情况下，若股票能在交易所顺利交易，一般股价和估值都会高很多。截至上市首日，该公司的最新市值约为8亿港元，而母公司的最新市值为19亿港元。

而此前的2022年3月和11月，嘉创地产两度在港交所递表，但分别以逾期失效和未通过聆讯折戟，直至此次以介绍方式公开挂牌交易。这也从侧面说明，该公司在资金方面遇到的压力。

公开资料显示，嘉创地产立足于精品住宅的开发。通过与部分外包商合作，该公司参与住宅物业项目的规划和建设的所有阶段，覆盖了土地收购、土地改造、地盘规划、土地的整理及改善，以及住宅的设计、建设及营销等领域。不难看出，该公司在努力用轻量化的方式来运营公司资产。

从土储面积来看，截至估值日期，该公司的土地储备约为25.96万平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约12.82万平方米，以及整体楼面总面积13.15万平方米作为未来发展之用。

《投资时报》研究员发现，从土储面积上说，该公司的体量无疑是轻量级的。该公司也在上市文件中坦陈，由于入局晚，公司公开竞拍拿地困难。黄金地段的许多地块已被市场的其他发展商收购，而关键城市的新土地供应有限。该公司面临难以收购新土地的难题，故目前主要通过公开招标、拍卖或挂牌出让的方式，以及收购重建用地并转为住宅发展用地的方式来获取土地储备。城市更新项目是嘉创地产的差异化竞争策略，未来方向主要是对旧城镇、旧工厂及旧村庄等进行改造。

该公司称，会继续于大湾区进行扩张并专注于重建用地；会继续实施多港元化的土地收购策略，将资源分配给公司认为收益率最高的机会。但这样的策略通常也意味着该公司的投资容错率是较低的，相对更加依赖于公司管理层的决策。

毛利率较高

从营收上来看，据上市文件显示，2019年—2021年财政年度（次年3月31日为上一年财政年度的期末），该公司营业收入分别为4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元，净利润分别为1.29亿元、1.61亿元、2.44亿元。2022年4月1日—9月30日，该公司营业收入和净利润分别为4.73亿元、1.43亿元。

2019财年、2020财年、2021财年、2022财年上半年，嘉创地产的毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%、74.9%，均保持在70%以上。

据上市文件显示，该公司毛利率普遍高于同行业的主要原因是，以往绝大部分交付项目为土地收购成本相对较低的城市更新项目。由于城市更新项目涉及较长的发展周期、资本压力较大、规划难度较高，与地方政府及现有住户进行商讨需付出较多，故土地收购成本通常相对较低。

在风险提示中，嘉创地产也坦言，城市更新项目通常涉及较长的开发周期、较大的资金压力、较高的规划难度，以及较多与当地政府及当地现有居民的谈判工作，相关准备工作存在较大的不确定性，可能影响该公司的业务营运及财务状况。

值得注意的是，嘉创地产由嘉利国际分拆而来，作为一家典型的家族企业。何焯辉既是嘉利国际董事会主席，也是嘉创地产掌舵人。嘉创地产的股份仍将由何焯辉家族（包括何焯辉、何宝珠夫妇和何伟汗，及何焯辉的兄弟何卓明）、董事何文忠、姚月凤、蔡玮轩等人以及公众股东持有。1996年在香港上市的嘉利国际，股价长期处于2港元/股以下。截至3月23日收盘，嘉利国际股价仅0.95港元/股，总市值约为19亿港元。在行业低迷中寻找垂直细分领域的机会，凭借城市更新项目进军房地产业，无疑是嘉利国际奋力寻找的另一增长曲线。

嘉创地产综合损益及其他全面收入表